재건축 안전진단절차

재건축 사업을 시행하고자 하는 자가 구청장에게 당해 건축물에 대한 안전진단을 신청하면, 구청장은 예비평가를 실시하고, 예비평가 결과에 따라 필요시 안전진단을 실시한다.
재건축 안전진단은 1차적으로 전문가(예비평가위원회 위원 등)에 의해 예비평가를 실시하는 것으로 시작한다. 예비평가 결과, 보다 정밀한 현장조사와 기술적인 분석·평가가 필요하다고 판단되는 경우 구조안전성, 건축 마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등에 대한 평가를 거쳐 재건축 여부를 결정한다. 

  1.예비평가

    예비평가는 ‘도시및주거환경정비법’ 제12조 ‘주택 재건축 사업의 안전진단 및 시행여부 결정 등’에 의거하여 자치단체에서 안전진단을 실시하기 전에 자치단체의 예비평가위원회에 의해 시행한다. 예비평가는 건물 개요조사, 설계기준 및 기본현황 검토와 현장조사를 통해 구조물의 안전성, 건축 마감 및 설비노후도, 주거환경 평가 등 분야별 전문가의 평가의견을 종합하여 유지보수, 안전진단 실시 또는 재건축 실시를 판단하기 위하여 실시한다.
예비평가는 안전성에 심각한 문제가 있거나, 건물 노후도가 극히 심하여 재건축이 필요한 공동주택에 대해 안전진단을 실시하지 않도록 함으로써 비용과 시간의 낭비를 없애고, 안전성 및 건물 노후도 등에 이상이 없어 일상적인 유지관리가 합당한 공동주택에 대해서는 필요없는 안전진단을 방지하는 등 합리적인 안전진단을 수행하기 위해 실시한다. 

  2 안전진단

    안전진단은 예비평가 결과, 보다 정밀한 안전진단이 필요하다고 판정된 경우에 실시하며 구조안전성, 건축 마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석으로 구분하여 평가하고, 종합판정방법에 따라 A～C 등급은 유지보수, D 등급은 조건부 재건축, E 등급은 재건축으로 판정한다. 안전진단은 안전진단전문기관을 선정하여 실시하는 것을 원칙으로 한다.

  3. 표본 선정의 원칙
    
    표본은 대상 공동주택의 단지규모, 동(棟)배치, 층수, 세대분포 등을 고려하여 선정한다. 
예비평가를 위한 표본은 건물 개요조사, 설계도서 검토, 현장여건 등을 파악하여  예비평가위원이 협의하여 결정한다. 
안전진단 실시에 따른 표본의 선정은 각 분야별로 제시한 기준 이상으로서 예비평가위원회에서 제시한 동을 반드시 포함하여야 하며, 해당 공동주택의 단지규모, 동(棟)배치, 세대분포 등을 고려하여 결정한다. 이는 안전진단 결과의 유의성 및 객관성을 확보하고 진단업무의 효율성을 높이기 위해 최소한으로 조사해야 할 대상을 선정하기 위함이다.

  4. 재건축 안전진단 전문가 구성

    재건축 안전진단 업무를 객관적이고 체계적으로 수행하기 위해서는 관련 분야의  전문가가 예비평가 및 안전진단에 참여해야 한다. 여기서 전문가라 함은 ‘건설기술관리법시행령’ 제4조(별표1)에서 규정하고 있는 해당 분야의 특급기술자를 원칙으로 한다. 

  5. 평가항목

    ○ 구조안전성 

         구조안전성 평가는 시간의 경과와 함께 노후화된 철근콘크리트조의 공동주택을 대상으로 재건축 여부를 판정하기 위하여 실시하며, 다음과 같이 세 부문으로 구분하여 동(棟)별로 조사·평가한 후에 단지 전체에 대하여 평가한다. 
 - 기울기 및 침하 /  내하력 /  내구성 

   ○ 건축 마감 및 설비노후도 

        건축 마감 및 설비노후도 평가는 다음과 같이 세 개의 부문으로 구분하여 단지 전체, 표본 동 및 개별세대를 대상으로 시행한다. 다만, 건축 마감은 동에 대한 평가만 실시한다. 
-  건축 마감 /  기계설비노후도 /  전기설비노후도

   ○ 주거환경 평가
 
         주거환경 평가는 건축물의 고유한 용도에 따른 사용의 편리성과 거주의 쾌적성  거주자들의 삶의 질적인 측면에 대한 사항을 평가하는 것으로서 도시미관, 소방활동의 용이성, 침수피해 가능성, 세대당 주차대수, 일조환경 등 5개의 항목에 대하여 조사/ 평가한다.
주거환경 평가는 단지 전체 및 표본 동에 대하여 시행하고, 평가결과에 항목별 중요도를 고려하여 성능점수를 산정한 후, A～E 등급의 5단계로 구분하여 판정한다. 

   ○ 비용분석

        비용분석은 안전진단 절차에 따라 건축 마감 및 설비노후도 평가, 주거환경 평가 후 실시하며, 개·보수 후의 주택의 비용분석과 재건축 후의 주택의 비용분석을 통해서 판정한다.